Toplu Konut yapımında bir ayda maliyet yüzde 26 oranında nasıl artar?

, , Sende yorum yap

Türkiye’de toplu konut yapimi büyük ölçüde kooperatif örgütleri araciligiyla yürütülmektedir.
KENT-KOOP, en basarili kooperatifleri çatisi altinda toplayan, üye kooperatiflere en genis yardimlari saglayan bir örnek kurulustur.
KENT-KOOP (1979 yilinda kurulan Batikent Konut Üretim Yapi Kooperatifleri Birligi)’nin bir haber bülteni vardir Bu haber bülteninin 9’uncu sayisinda KENT-KOOP Santiye Grup Müdürü Zeki Bayar ve Santiye Grup Sefi Gökhan Ergun’un ortak arastirmalarinin özeti verilmistir.
Arastirma, toplu konut kooperatiflerinde maliyeti artiran faktörleri tesbit amacini gütmektedir.
Arastirmacilar, maliyet artirici faktörlerin bir ayda konut maliyetini nasil artirdigi konusunda ilginç bulgular elde etmislerdir.
KENT-KOOP Haber Bülteninden özet yayinlanan arastirmanin ilqinç bölümleri söyledir:
1) Yapi malzemelerinin teminindeki gecikmenin ve fiyat artislarinin maliyete etkisi.
Arastirmada, konut yapiminda yilin degisik aylarinda bazi malzemelerin saglanmasinda güçlük çekildigi bu nedenle üretimin geciktigi, maliyetin arttigi vurgulandi. Haziran 1986 ayindan bu yana çimento, demir, fayans P VC, kaplama malzemeleri ile birlikte izolasyon malzemelerinin 1-1,5 aylik gecikmelerle temin edildigi belirtilen arastirmada, maliyet artisi söyle açiklandi;
“Tüm betonarme imalatlari ile diger bir kisim imalatlar, demir ve çimentoya bagli olarak yürütüldügünden yilin belirli aylarinda görülen I- 1,5 aylik gecikme için büyük bir bölümünün toplam süre içinde en az 2 aylik gecikmesine neden olmaktadir.
Örnek; Sözlesmesi geregi Agustos ayinda insaata baslayan ve (4) ay içinde subasman insaati bitecek 135.000.000. TL kesif bedeli 100 konutluk bir Kooperatif insaatinin, demir ve çimento gibi malzemelerin akisindan dolayi görülen (1) aylik gecikme; (isgücünün önemli ölçüde dagilacagi ve isin % 25 bölümü ise diger yila sarkacagindan)
100 Konutun subasman maliyeti: 135.000.000.-TL
l aylik gecikme : 135.000.000/4 = 34.000.000.-TL 34.000.000.-TL tutarinda imalat 1987yilinda yapilmasi halinde olusacak ödenek sarkmasi; 1987 karne katsayisinin 1,35 olacagi kabul edilirse;
34.00.000×0.35×0.95 = ll.3JO.000.-TL.dir. Bu bedelin tüm subasman maliyetine getirdigi artis orani; 11.310.000/135.000.000= % 8.4’dir.”
Yapi malzemelerinin saglanmasinda gecikmeye bagli olarak, bu yil içinde malzemeye gelen fiyat artislarinin maliyeti bir kez daha artirdigi açiklanan arastirmada, 1986 yilinin ilk 5 ayinda betonarme demire 35.000.-TL/ton, çimentoya ise 7.000-TL/ton zam yapildigi animsatildi.
Malzemenin geciktigi süre içerisinde gelen zamlarla yeniden degerlendirilen maliyet artisi söyle açiklandi:
“Yaklasik l aylik gecikmeden dolayi, malzemeye gelen aylik ortalama zamlar:
A- Demir için 35.000/5 =7.000.-TL/Ton
B- Çimento için 7.000/5 = 1.400.-TL/Ton
Al- 100 konutluk bir kooperatifin subasman insaatinda 180 ton demir kullanildigindan, tüm insaata yansiyan fiyat farki bedeli;
7.000×180 = l,260.000.-TL’dir. J Aylik gecikmeden dolayi olusan fiyat farki orani; 2.260.000/135.000.000= % l’dir.
Bl-100 konutluk bir kooperatifin subasman insaatindan, 695 ton çimento kullanildigindan, tüm insaata yansiyan fiyat farki bedeli:
695xl..400 = 973.000.-TL’dir. ..
l Aylik çimento gecikmesinden dolayi olusan fiyat farki orani: 973.000/135.000.000=% O7’dir.”
Malzeme saglanmasindaki bir aylik gecikmenin konut maliyetine getirdigi artisin dagilimi ise söyle:
“A. Eskalasyon Fiyat Farki (Imalat sarkmasi, ödenek sarkmasi getirdiginden) % 8.4
B. Demir fiyat farki (yil içi) % l
C. Çimento fiyat farki % 07”
2) Isgücü teminindeki aksamalarin maliyete etkisi.
Arastirmanin isgücü bölümünde, 1986 yilinda Batikent insaat alaninda, günlük 6500 isçiye gereksinim oldugu ancak 6000 isçinin alanda çalistirilabildigi vurgulandi, isgücü eksikliginin üretimin gecikmesini ve konut maliyetini artirdigi belirtilen arastirmada, kalifiye isgücünün yurtdisinda çalismayi tercih ettigi vurgulandi. Bu nedenden dolayi, deneyimsiz elemanlardan yararlanildigi, bazi imalat kalemlerinde istenen kalitenin saglanamadigi belirtildi. Kalifiye isgücünün bulunamamasindan dolayi insaatin bitis asamasinda tamiratlara yer verildigi bunun ise bitis süresini ve maliyetini artirici etmenler arasinda yer aldigi belirtildi.
3) Finansman sorununun maliyet artislarina etkisi.
Ortagin Özkaynak katkisinin maksimum 2 milyon TL oldugu, Toplu Konut Kredisi ile toplam kaynagin 5 milyon TL ‘ye ulastigi belirtilen arastirmada; insaatina 1984 yilinda baslanan ve 1986 yili sonunda bitirilmesi öngörülen bir konutun arsa ve altyapi dahil yaklasik maliyetinin 8 milyon oldugu açiklandi. Arastirmada kaynak açiginin 3 milyonu buldugu belirtilerek bu açigin maliyete etkisi söyle açiklandi:
“Bu açigin maliyete göre bir degerlendirilmesi yapildiginda, 8.000.000.-• TL/Konut için verilen süre 16 av oldugundan hareketle
3.000.000.- TL finans açigi için ek gerekecek süre3000*16 ay—— = 8000
6 ay olacaktir.
6 aylik ek süre yeni fiyat f arklarindan etkilenecegi gibi imalata-ni diger yillara sarkmasina da neden olacagindan:
3.000.000×0.35×0.95 = 998.000.-TL/Konut ek maliyet getirecektir. Bu miktar 998.000/8.000.000= % 12’dir.
Bu duruma bir de fiyat farklari açisindan bakildiginda, genelde fiyat farklarinin simdiye kadar yil içinde % 12’lik artis getirdigi gözönüne alindiginda 3000×0.12 = 360.000.-TL/Konut olmaktadir. Konut maliyetine göre orani 360.000/8.000.000= % 4.5” Bütün bu faktörler dikkate alindiginda, üç ana konudaki aksakliklarin bir ay içinde toplu konut maliyetini
/- Malzeme temininden dolayi gecikme : % 10.1
2- isgücü temininden dolayi gecikme : % 05
3- Kaynak temininden dolayi gecikme : % 16.5
Toplam Maliyet Artisi : % 26.65
% 26 gibi inanilmaz oranlarda artirdigi ortaya çikmaktadir.
Bu arastirmanin KENT-KOOP gibi “basarili” bir toplu konut örgütündeki durumu yansitmasi, basarili olmayanlarda neler olabilir endisesini .ortaya koymaktadir.

 

Sende yorum yap